Depuis le 21 février 2026, les investisseurs immobiliers disposent d'un nouvel outil de défiscalisation : la loi Jeanbrun. Ce dispositif, intégré à la Loi de Finances 2026, remplace officiellement la loi Pinel, arrivée à son terme en décembre 2024. Pour vous, acheteurs, vendeurs ou investisseurs, voici tout ce que vous devez savoir.
Pourquoi ce nouveau dispositif ?
Le marché locatif français traversait une crise profonde. L'offre de logements à louer a reculé de 15 % en cinq ans, les mises en chantier ont chuté de plus de 22 % entre 2024 et 2025, et moins de 10 000 logements neufs ont été réservés par des investisseurs particuliers en 2025 — contre plus de 60 000 avant la crise sanitaire.
Face à cette pénurie — avec 2,9 millions de ménages en attente d'un logement social — le gouvernement a lancé son Plan Relance Logement le 23 janvier 2026, avec un objectif ambitieux : 2 millions de nouveaux logements d'ici 2030. La loi Jeanbrun en est le principal levier fiscal.
Comment fonctionne la loi Jeanbrun ?
Le mécanisme est différent de l'ancienne réduction d'impôt Pinel. La loi Jeanbrun repose sur un système d'amortissement fiscal : l'investisseur peut déduire de ses revenus fonciers une part significative de la valeur du bien, ainsi que ses charges réelles.
Concrètement :
- Amortissement jusqu'à 80 % du prix d'achat déductible des revenus locatifs
- Possibilité de créer un déficit foncier imputable sur le revenu global
- Économie d'impôt pouvant atteindre 12 000 €/an selon les profils
Quels biens sont éligibles ?
La loi Jeanbrun s'applique sur l'ensemble du territoire français, sans zonage géographique — une vraie différence par rapport au Pinel. Sont concernés :
- Les logements neufs (ou en VEFA) situés dans un immeuble collectif
- Les logements anciens avec travaux, à condition que ceux-ci représentent au moins 30 % du prix d'acquisition et que le bien atteigne un DPE A ou B après rénovation
💡 Bonne nouvelle pour la Bourgogne : l'absence de zonage ouvre le dispositif à des villes comme Dijon, où les prix d'acquisition restent accessibles et les rendements locatifs attractifs.
Quelles sont les conditions à respecter ?
Pour bénéficier de l'avantage fiscal, l'investisseur doit :
- Acquérir le bien entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028
- Louer le logement nu, en tant que résidence principale du locataire
- S'engager sur une durée de location d'au moins 9 ans
- Respecter des plafonds de loyers fixés par le dispositif
Loi Jeanbrun vs Pinel : les différences clés
Loi Pinel | Loi Jeanbrun | |
|---|---|---|
Mécanisme | Réduction d'impôt | Amortissement fiscal |
Zonage | Oui (zones A, A bis, B1) | Non — toute la France |
Biens éligibles | Neuf uniquement | Neuf ET ancien rénové |
Durée d'engagement | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans minimum |
Avantage max. | ~63 000 € sur 12 ans | Jusqu'à 12 000 €/an |
Est-ce intéressant d'investir en 2026 ?
Plusieurs signaux sont positifs :
- Un cadre fiscal lisible et incitatif, après des années d'incertitude
- Un marché locatif en tension, garantissant une forte demande locative
- Des taux d'intérêt en repli par rapport au pic de 2023-2024
- À Dijon notamment, des prix au m² encore raisonnables combinés à une demande locative soutenue (étudiants, actifs, familles)
Attention cependant : le dispositif est présenté comme temporaire (jusqu'à fin 2028), et des évolutions législatives sont encore possibles. Une note de Meilleurtaux de mai 2026 signale qu'un projet de loi visant à assouplir certaines règles jugées trop restrictives est en discussion au Parlement.
Mon conseil en tant que professionnel de l'immobilier
La loi Jeanbrun est une opportunité réelle, mais elle ne convient pas à tous les profils. Avant d'investir, il faut analyser :
- Votre tranche d'imposition (le mécanisme d'amortissement est d'autant plus avantageux que vous êtes fortement imposé)
- La localisation du bien et la tension locative réelle
- L'état du bien et le coût réel des travaux si vous visez l'ancien rénové
- Votre capacité d'endettement et votre horizon d'investissement
Je me tiens à votre disposition pour étudier votre situation personnelle et vous accompagner dans un projet d'investissement locatif adapté à votre patrimoine.
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